2018年01月23日09:52來自：贏商網
核心提示：2018年1月18日，世邦魏理仕（CBRE）在蓉舉辦媒體發佈會，發佈《2017年成都房地產市場回顧與2018年展望》報告。
2018年1月18日，成都 世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉舉辦媒體發佈會，發佈《2017年成都房地產市場回顧與2018年展望》報告。研究報告顯示：
寫字樓 市中心 與 南延線 雙核格局正式成型；TMT、金融、聯合辦公主導需求；市場回調提振業主信心，租金止跌回調迎拐點 。
零售物業市場 核心 次級 近郊 三級格局成型；商業運營探索消費目的性及消費駐足時間問題，新零售、健康產業、文創+、情景創造受關註。
物流倉儲供需雙創歷史新高，凈吸納量全國居首。網絡零售業火熱帶動電商和第三方物流企業需求活躍，年末租金止跌回升迎上行拐點。
資本市場交易延續活躍態勢，優質商辦物業及二手土地受青睞，保險、信托、基金及房企構築買方主力。
發佈會現場
優質寫字樓市場：租金止跌回調迎拐點，市場構築 辦公新生態
2017年成都經濟走勢穩健，辦公需求延續活躍態勢推動空置率不斷回落。寫字樓市場平均租金止跌回調，迎來拐點。
供應端，全年成都優質（含甲乙級）寫字樓市場新增供應約87萬平方米，同比增長20%。其中甲級寫字樓占比近七成，總存量突破330萬平方米，整體品質進一步提升。
需求端，2017年成都凈吸納量實現71.3萬平方米，同比增長19.7%，創近三年新高。其中，甲級寫字樓貢獻率達六成，首次超越乙級寫字樓。活躍需求推動平均空置率同比回落1.4個百分點，報32.6%。行業方面，金融、專業服務與科技新媒體（TMT）以25%、20%、19%的占比分列前三大需求。金融板塊，以車貸、個人信貸為代表的中小微金融企業的辦公需求增長明顯。在 雙創 戰略支撐下，依托軟件園區、科技孵化基地，成都TMT行業迅猛發展，企業走出園區帶動優質辦公樓需求增長。據我司發佈的《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017成都》顯示，TMT受 雙創 驅動躋身甲級寫字樓前三大需求。在TMT發展帶動下，以聯合辦公為代表的第三方辦公空間運營商在蓉加速佈局，年內即錄得數個聯合辦公租賃成交案例。
區域市場方面， 市中心 與 南延線 的雙核格局發展成型。隨著南延線（含金融城、大源）板塊成熟度提升，辦公需求加速釋放，貢獻率超六成。其中，金融城作為城市商務中心南拓的首個板塊，經多年發展足以與市中心競爭。租金數據證實，年末金融城平均租金錄得93.5元每平方米每月，與傳統核心商務區水平相當。隨著區域內更多甲級寫字樓交付、地鐵基建、商業配套走向成熟，市場競爭力將再次提升，跨區域租戶流動未來將加速顯現。
成都寫字樓租金多年受供過於求影響，租金整體被低估，與樓宇硬件品質不匹配。2017年持續回暖的辦公需求提振業主信心，市場情緒明顯改善，租金預期見底，並從單一業權樓宇傳導至散售項目。第三季度，成都寫字樓租金觸底回調，首次實現全市層面上漲。盡管第四季度新增供應高達32萬平方米，活躍需求仍持續帶動租金上揚。截至年末，成都優質寫字樓平均租金報74.2元每平方米每月，同比上漲1.4%。值得關註的是，市場供過於求的大環境仍未根本逆轉，市場空置率超30%，業主議價能力能有待提升。因此， 回調 雖大事所趨，但徹底 回暖 仍有待市場檢驗。
未來三年，成都寫字樓市場年均新增供應將維持在60-70萬平方米，供應端呈現穩中回落走勢。需求端，我們仍持樂觀預期：成都新經濟引領二線城市，帶動企業及人口持續流入，構築辦公需求回升根基。供需關系改善助力市場從 回調 轉向根本性 回暖 。
展望辦公市場微觀環境，市場新趨勢打破傳統價格戰競爭格局，催生 辦公新生態 ，開啟業主（開發商）、租戶（企業）、第三方辦公空間運營商、專業服務商四大市場主體的全新關系，實現互利共贏。
I. 業主方是構建 辦公新生態 的關鍵角色。租賃前，租戶計劃關註上下遊產業鏈企業的配套引入；租賃中，裝修相關服務不容忽視；租賃後，辦公服務不局限於休息空間、健身休閑設施、綠植花園等硬體提升，軟性服務將是吸引租戶的利器。
II. 科技革新帶來辦公概念與場所的變化，基於員工活動的辦公場所優化方案（例如世邦魏理仕提出的Workplace 360）將有效提升租戶（企業）辦公的空間利用效率，降低單位成本。
III. 以聯合辦公為代表的第三方辦公空間運營商則是市場對接 不匹配 需求的重要橋梁。與上下遊企業的往來以及空間社區社群打造是吸引小微企業的關鍵。
IV. 以世邦魏理仕為代表的專業服務商連接供需兩端，尤其在供過於求的市場中，租約管理未來將是專業服務的重點。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管戴暉表示： 2017年，成都寫字樓市場表現活躍，供需兩端共同發力，使空置率連續兩年同比回落。同期，業主信心逐步提振，租金壓力極大緩解，在年末小幅上揚。回顧全年，寫字樓市場呈現出兩大特點值得關註：其一，在供需兩端共同作用下市場出現回調，但供大於求的整體格局仍未現根本性逆轉，市場仍承受一定壓力；其二，隨著金融城板塊甲級寫字樓存量增加、商務成熟度提高，成都寫字樓 雙核 格局發展成型。
零售物業市場：新零售、大健康產業、 文創+ 、情景創造引領新趨勢
第四季度，武侯萬達廣場、武侯吾悅廣場、186購物中心和建發鷺洲裡開業，新增供應高達37萬平方米。截至年末，成都零售物業市場總存量已接近700萬平方米，僅次於京滬位列全國第三。世邦魏理仕提供租戶管理服務的奧特萊斯項目 佛羅倫薩小鎮開業，助力郫都區商業氛圍提升。
伴隨成都城市化進程、住宅開發外移，居住人群向三環外加速流動，商業開發下沉至近郊板塊亦大勢所趨，進而形成 核心 次級 近郊 三級商圈格局。2017年新增供應來看，超過六成新增供應位於近郊板塊，主打傢庭消費的一站式購物中心提升區域周邊商業氛圍，整體表現良好。而地鐵交通網絡加密與外延提升郫都、溫江、雙流、龍泉等近郊區縣與核心商圈的通達性。依托IFS和太古裡兩大地標項目，核心商圈吸引力持續增強。而次級商圈的生存空間被核心與近郊商圈擠壓，調整成為市場主線。綜上，全市購物中心首層平均租金同比下跌0.4%，報372.6元每月每平方米；其中核心、近郊商圈同比分別上漲1.4%、0.5%，而次級商圈收跌1.9%。
服飾等零售品牌繼續主導市場需求，貢獻率近60%。國際品牌青睞成都，並將其視作打開中國內陸市場的第一站。據世邦魏理仕統計，成都國際代表性品牌滲透率位居全國第三，僅次於京滬。年內全球第五傢Victoria s Secret旗艦店進駐萬象城即為一例。主題化、精致化的餐飲品牌受市場歡迎，購物中心餐飲品牌菜系、味型、主題日漸多元化。運動類業態向精細化、專業化方向發展，業態內容向運動競技類型延展。整體需求保持活躍，盡管錄得數個百貨停業案例，全市空置率仍同比回落0.2個百分點，報8.1%。
未來三年，成都零售物業市場將迎來年均約50萬平方米的新增供應，次級商圈和近郊板塊仍是熱點開發區域。展望未來，人口消費力上升、消費述求升級將推動商業地產市場調整常態化，如何增強消費的 目的性 並延長消費者 駐足時間 將成為商業運營的核心關註點。而 人 消費需求屬性內涵的擴大，不斷催生消費模式、零售業態、運營理念出現全新趨勢。
V. 新零售
消費者對實體購物體驗的述求讓零售商重回線下，重視購物體驗。互聯網技術發展引領消費支付變革，大數據反哺生產端、提升物流倉儲效率，凸顯零售的全 新 之處。新零售業態不再局限於服飾等零售業態，主打 生鮮+餐飲 的超市成為年末市場焦點，年末超級物種、盒馬生鮮等品牌相繼進駐成都。同期，京東之傢、當當閱界等線上品牌開設實體店鋪。未來，新零售將重塑消費模式，更多超市新零售品牌進駐成都，發展勢頭不容小覷。
VI. 大健康產業
伴隨中國高凈值人群增長、人均可支配收入增加、千禧一代成為社會主力，消費市場亦隨之體現新特征，健康的概念在傳播媒介中改變消費者的固有消費習慣。與健康精致餐飲、運動健身戶外、個人護理美容醫療相關的業態開始在蓉快速擴張，進駐購物中心。除輕餐外，大多業態需求面積較大，能有效解決零售物業去化問題。此外，上述業態消費目的性強且消費駐足時間長，符合世邦魏理仕對零售運營兩大特征的判定，未來將繼續擴張。
VII. 文創+
健康之後，精神層面的消費逐步進入大眾視野。書店業態於2017年在蓉快速擴張，例如言幾又旗艦店進駐IFS、鐘書閣落戶in99。而文創產業發展從圖書單品到復合業態，從圖書銷售到一站生活，從傳統書店到主題空間。 文創+ 創客、教育、旅遊等產業集群有望成為未來購物中心新租戶。購物中心引入 文創+ 產業集群，凸顯這一新興業態在增強消費目的與延長駐足時間的價值。
VIII. 情景創造
消費者線下 非購物 占比逐年增加，購物環境及主題逐步受消費者重視。主題化情景創造在成都商業開發中頻繁出現，年內萬象城501街、武侯吾悅廣場元寶街等主題街區開街，空間感、主題性、設計水準成為情景創造的三大標尺。未來，零售運營商料將圍繞空間、主題、設計不斷創新，植入更多IP元素，市場將出現更多情景創造案例。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|商業部主管江南表示： 成都核心、次級、近郊三級商圈格局定型，次級商圈商業競爭愈演愈烈，已成為核心商圈外的商業主戰場。新零售熱演繹線上與線下零售加速整合新趨勢。未來，消費需求屬性是商業市場研究的重要領域，贏得消費者需求即贏得商業主動權。
倉儲物流市場：供需雙創歷史新高，凈吸納量全國居首
第四季度，成都倉儲物流市場錄得安博龍泉一期、百利威青白江三期、嘉民新津一期三個高標準倉儲項目交付，共計帶來22萬平方米新增供應。2017年，全年新增供應總計86萬平方米，創歷史新高，成都總存量超300萬平方米。其中，雙流、龍泉兩大傳統物流園區占全市73.8%。倉儲需求持續旺盛，因此核心區域優質項目交付必然帶動市場需求加速釋放，項目預租率超預期。自第二季度開始凈吸納量屢創新高，全年凈吸納量高達98萬平方米，同比上升216.7%，居全國首位。受此影響，成都平均空置率下降至近四年新低，報13.2%，同比回落12.3個百分點。活躍的市場需求提振業主信息，尤其在下半年業主提價預期明顯。因此，第四季度平均租金環比止跌回升，上漲0.4%，報24.4元每月每平方米；但由於上半年整體租金下滑幅度較大，沖抵後全年累積跌幅仍達到3.2%。
需求行業方面，成都倉儲物流市場仍延續2016年整體格局，電商和第三方物流主導市場需求。前三季度，成都限額以上單位通過互聯網實現商品零售額達到366.6億元，同比增長32.4%。作為眾多電商在華西的區域分撥中心，成都電商需求爆發式增長。年內，京東、菜鳥等電商平臺錄得大面積租賃成交案例。尤其在第三季第，為備戰 雙十一 電商租賃需求集中釋放，其當季凈吸納量貢獻率達六成。然而，電商倉儲的租賃需求仍無法滿足電商的需要，自建庫成為新趨勢，年內菜鳥在新都的自建倉庫交付，京東亞洲一號同期在建。電商及其他領域物流需求增長推動快遞、第三方物流需求提升。2017年前11個月成都快遞業務量約7.5億件，位居城市榜單第九。第三方物流凈吸納量全年貢獻率達35.6%。
2018年，成都新增供應預計將回落至50萬平方米數量級，傳統物流園區龍泉、雙流仍將面臨一定供應壓力。需求在電商推動下將持續活躍，帶動空置率維持在較低水平。未來， 優化、高效、環保 將成為成都倉儲衛星監控管理系統物流市場發展的關鍵詞。
I. 優化
依據成都最新城市規劃方案，城市發展進一步外拓， 中優 戰略將優化市中心的產業結構與提升土地用地效率，加速傳統非標準倉庫向高標準倉庫升級。
II. 高效
以高標準倉儲物流基地為支撐， 大數據 的嵌入和 智能化 的應用將進一步提升商品的庫存效率和流通速度，加之城市共同配送的深入實施，降本增效、提升服務水平是未來成都倉儲物流市場的主旋律。
III. 環保
越海雙流項目LEED認證開啟倉儲綠色建築在蓉發展序幕。未來，綠色節能倉儲的經濟、環境等方面價值將得到更多業主、租戶的認可，市場潛力可期。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|工業部主管尤鵬偉表示： 與年初預期一致，2017年，成都倉儲物流市場實現前所未有的爆發式增長，供需皆創歷史新高，市場高度活躍，空置率顯著下降，租金觸底反彈。未來供應預期將收緊，業主租金預期提高。伴隨新城市空間戰略的推進、產業發展和人口導入，商品貿易和流通市場容量將大幅提升，倉儲物流市場版圖將進一步向外擴張。
資本市場：大宗交易保持活躍，商辦物業與二手土地受關註
2017年，成都商業地產大宗交易延續上年活躍態勢，持續受投資者青睞。全年市場錄得數個大宗交易成交案例，標的物涵蓋商業、寫字樓、住宅、土地等多種物業類型，且無論是成交宗數、交易總金額亦或是單個標的成交金額均遠超以往。著眼投資者構成，除險資持續活躍外，大型地產企業、實業背景企業及境內外投資基金均對成都房地產市場釋放出投資意願。投資機構更加偏好短期內能夠獲取穩定現金流、成熟的建成物業。而在住宅市場持續升溫、土地稀缺價值不斷上升以及熔斷機制多重作用下，房地產企業更加關註二手土地市場。
在寫字樓市場回調迎拐點的背景下，成熟商務區內表現突出的優質寫字樓物業備受投資者關註。年內共錄得三宗甲級寫字樓成交案例，標的物均位於核心商務區。在火熱樓市帶動下，大型房企拿地意願強烈表，包含住宅土地及在建物業受關註。其中，華僑城以87.7億元部分股權收購信和禦龍山部分物業及土地一例成為當年金額最大的成交汽車監控app。此外，受房地產長效機制等政策推動，下半年市場對公寓類商用物業的關註度明顯提升。
展望未來，成都資本市場仍將保持活躍。核心區位、運營成熟的商辦物業仍是投資者關註的重點。同時，在房地產開發進入白銀時代已成共識的大背景下，國內開發商針對存量時代進行的戰略佈局有望加速投資需求釋放。
世邦魏理仕華西區研究部主管朱建輝表示： 新經濟帶動成都寫字樓需求增勢喜人，市場租金回調迎拐點。商業市場三級商圈格局成型，核心與近郊商圈供需兩旺，優質物業未來表現可期。多項商辦市場指標增強投資者信心，資本市場情緒謹慎樂觀，見證成都城市發展活力。
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